家づくりにかかる予算はどうやって割り出す?

注文住宅の外観

家づくり計画で、まず初めに明確にしておかなくてはならないことは、家づくりにかけられる予算です。家づくりのきっかけの多くは、子供の誕生や就学です。戸建て住宅で、子供をのびのびと育てたいという親心が、家づくりの決心を後押しするのかもしれません。

2019年の住宅金融支援機構の調査結果を見ても、土地付き注文住宅を建てた人の平均年齢は、37,6歳、30歳代の人が全体の49%を占めています。

このような子育てに備えての家づくりの場合、住宅ローンの返済に加えて、子供の教育資金用の貯蓄や、月々の部活や習い事にかかる費用も捻出していかなくてはなりません。せっかく理想の家が建っても、住宅ローンに圧迫されて、ゆとりを持てない暮らしになってしまうと、幸せな家庭生活に支障をきたしてしまいます。

理想の家を完成させることと、新居で暮らし始めてからのゆとりある生活を、同時に実現するためには、家づくりにかけられる予算を、明確に割り出すことが大切です。

家づくりにはどの程度の予算が必要?土地の購入と建築費のバランス

注文住宅のリビング

2019年に建てられた土地付き注文住宅の平均的な所要資金の全国平均は、3,454万円、首都圏では、4,993万円でした。この差は主に土地の価格の違いであると考えられます。2019年度に、住宅金融支援機構の融資を受けて、住宅を建てた家庭の世帯収入の平均は、607万円、82,6パーセントが600万円未満でした。

参考資料2019年度 フラット35利用者調査

家づくりの費用の中で、建築費の次に大きな割合を占める費用は、土地の購入費用です。建売住宅を購入する、または親から譲り受けたなどの事情で、すでに土地を持っている場合以外には、建築費の他に、土地も購入しなくてはなりません。土地の価格は、地域によって大きな幅があります。同じ予算内で、都内や、都内へ30分以内に移動できる地域に土地を購入する場合と、土地の価格が抑えられる郊外に、土地を購入する場合とでは、家づくりの方法が変わります。

同じ予算であれば、都内の高額な土地に家を建てる場合には、狭小地に狭小住宅を、郊外に家を建てる場合には、平均的な敷地面積を持つ土地に、十分な居住面積を備えた家を建てることになるでしょう。

通勤通学の利便性にこだわる場合には、高額な土地が必要になるかもしれませんが、日常の買い物や病院、公的機関など、暮らしに必要な利便性を備えている郊外の土地を探せば、ゆとりのある面積を持った土地が見つけられるでしょう。

首都圏の中でも、東京都内と比較すると、茨城県は土地の価格が抑えられるので、全国平均である3,454万円を仮の数字として考えてみましょう。

2019年の平均的な土地付き注文住宅の床面積は、111.5㎡、首都圏では、105.8㎡でした。2020年の茨城県の土地の価格は、県全体の平均坪単価は122867円、最も土地が高額な守谷市全体の土地価格相場は、313688円万円、最も低額な城里町は29933円です。

参考サイト 茨城県の市町村地価ランキング

仮に守谷市に、全国の平均床面積である111.5㎡の家を建てる場合、2階建てであれば、およそ16,5坪が必要です。建ぺい率が50パーセントの敷地に、16,5坪の床面積を持つ2階建ての家を建てるためには、100パーセントの容積率の33坪の土地が必要です。

守谷市の中でも、建ぺい率は、40%~60パーセント、容積率は80パーセント~200%というように、土地の持つ条件はさまざまで、同じ敷地の広さでも、建てられる家の床面積は変わってきます。

ここでは、守谷市で、建ぺい率が50パーセントの敷地に、16,5坪の床面積を持つ2階建ての家を建てると仮定して、家づくりにかかる費用を考えてみましょう。この場合、土地の購入におよそ10351,704円かかります。

では、スーモに掲載されている茨城県の中で、最安値である稲敷市の土地を、購入する場合はどうなるでしょう?で407m20.7万円/坪)建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントの土地を、80万円で購入できます。

この比較は極端ではありますが、このように家づくりの予算は、土地選びによって大きく変わります。もちろん、利便性の悪い土地の場合、上下水道や、ガスの整備に余分な費用がかかることはありますが、それを含めても土地にかかる費用は抑えられます。

土地の価格の違いによって、建築費にかけられる予算も変わってきます。所要資金の全国平均3,454万円のうち、1,000万円以上を土地の購入に充てる場合、建築費が減り、間取りプランに予算の制限が大きくなる恐れがありますが、100万円以下の土地であれば、予算の制限を気にせず間取りプランを進められるでしょう。

同時に敷地周辺の環境も、新居での生活に大きな影響があります。緑の多い自然豊かな土地を好む家族もあれば、繁華街に近い賑やかな賑やかな環境を好む家族もあるでしょう。多少利便性に欠けるが、自然が豊かで、子育てにはちょうど良い環境であると感じる家族もあれば、利便性の悪さがストレスになる、狭くても利便性の良い土地に住みたいと感じる家族もあるからです。予算と並行して、家が完成した後、どのような暮らしをしたいのか、どのような環境で子育てがしたいのかという観点から、土地選びを進めることが大切です。

住宅ローンの返済中もゆとりある暮らしができる資金計画

注文住宅のダイニングキッチン

家が完成すると、家族の夢が詰まった新居での暮らしが始まります。その暮らしは、季節に合わせてカーテンを変える、リビングに花を飾るなど、日々の暮らしを楽しめる日常であり、居心地の良いリビングで家族の団欒をする、夏休みには家族で旅行に行くなど、家族の愛情を育む毎日にしなくてはなりません。

そんな毎日を支えるためには、家族の誰かが事故にあったり、病気になったりしたときの為の備えがあり、子供の教育費を貯蓄できる家庭の経済が必要です。返済に追われるほどの住宅ローンを組んでしまうと、家族の幸せを育むはずだった家が、家族の幸せを阻む家になってしまう恐れがあります。では、年収に対して、どの程度までの住宅ローンにすれば、ゆとりある生活ができるのでしょうか?

よく聞かれる考え方は、住宅ローンの年間の返済額は年収の25パーセントまでというものと、住宅ローン全体の借入額を、年収の5倍から6倍に抑えるというものです。

例えば、2019年に総務省が行った家計調査(家計収支編)を見ると、前回の調査より少し下がっていて、共働き世帯の平均実収入は586,149円(年間約700万円)となっています。この平均年収の56倍は、3500万円~4200万円です。

自己資金なし、ボーナス払いなしで、単純にシミュレーションしてみましょう。3500万円を、35年間で返済する場合、月々の返済額は、9.09万円年、年収負担率は15.6%です。現在のマンションなどの賃貸料とさほど変わらなければ、ゆとりをもって返済できる額ではないでしょうか?ただし、35年間となると、40歳で家を建てた場合、定年までに住宅ローンの返済が完了しません。加えて、住宅ローンの期間は長くなればなるほど、金利が嵩みます。自己資金の額、ボーナス時返済可能額、返済を完了したい年齢を考えあわせた上で、住宅ローンの借入額を決めることが大切です。

各銀行のサイトには、住宅ローンのシミュレーションをするコーナーが提供されていますので、様々な条件でシミュレーションしてみることができます。ただし、ここでは注意が必要です。年収に対して、借入可能額が提示されますが、借入可能額は、返済可能額ではないということです。借入可能額いっぱいの住宅ローンは、返済に追われるリスクの高い住宅ローンです。年収と子供の教育費積み立ての額を併せて考えた上で、慎重に返済計画を立てましょう。

 

 

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