注文住宅計画は“土地探し”から！プロがコツ・ポイント〈12個〉を解説

 

いざ、“夢のマイホーム計画”を始める際にまず直面するのが「土地探し」。

しかし、ほとんどの方にとっては人生で初めての経験でしょう。

実際に何から始めればいいのか、何に気を付ければいいのか分からない方も多いかもしれません。

そこで、今回は注文住宅を建てる際の“土地探し”について、コツやポイントを紹介します。

注文住宅・建売住宅両方の建設をしている私たち“ライズクリエーション”だから分かる「良い土地の見極め方」についてもお話ししますので、これからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

---

コラムのポイント

・注文住宅の土地探しをする際には、用語の意味を理解してコツ・ポイントを押さえて進めましょう。
・土地探しから住宅建設までまとめて相談できる会社を選ぶのがおすすめです。
・“ライズクリエーション”は、お客様それぞれのライフスタイルにあった注文住宅や、スタイリッシュな建売住宅を数多く手掛けています。

---

 

 

“土地探し”の前に知っておくべき用語は？

土地探しのポイントを知る前に、まずは関連する用語の意味について正確に理解しておかなくてはいけません。

ここでは、土地探しをする上でよく使う主な用語を紹介します。

 

■ 市街化調整区域

日本の都市計画は、無秩序に広がることを防ぐために、建物建設の可否や建てて良い建物、建物面積の上限などが「都市計画法」によって厳しく定められています。

都市計画法における最も大きな区分けが、以下の5つです。

 

 

 

 

 

何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。

（引用：都市計画法・第43条「開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）」

 

■ 用途地域

同じく「都市計画法」によって定められているのが「用途地域」です。

“健全で秩序ある都市計画”を目的としており、土地を主に13のエリアに分類し、それぞれのエリアで建ててよい建築物や建物面積の上限を決めています。（都市計画法・第9条「都市計画の内容」）

 

 

■ 建蔽率・容積率

用途地域は、建設可能な建物用途を定めているだけではなく、土地に対する建物面積の割合「建蔽（けんぺい）率」と、土地に対する総床面積の割合「容積率」も制限しています。

これは、建築物の日照や通風、災害時の避難経路を確保し、建築物とその地域の道路や公共施設などの面積バランスを維持する目的があります。

 

 

■ 宅地造成工事規制区域

「宅地造成工事規制区域」は、「宅地造成等規制法」によって以下のように定義づけられています。

 

宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、都道府県知事や政令指定市・中核市・特例市の長が指定した区域のことです。

（引用：国土交通省｜宅地防災とは　～宅地造成等規制法について～）

 

 

■ 埋蔵文化財保蔵地

エリアによっては、住宅地の真ん中であっても「埋蔵文化財保蔵地」として認定されている場所もあります。

これは、石器・土器などが出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が埋もれていたりする土地のことです。

購入時に指定されていなかったとしても、周囲に「埋蔵文化財保蔵地」があると、建設時に土器などが出土することがあります。

 

■ 建築条件付き土地（売建土地）

決められた施工会社に住宅建設を依頼することが“条件”となっている土地です。

そのほかにも、土地を購入してから3ヶ月以内に、施工会社と住宅建設請負契約を結ぶことも求められます。

 

 

“土地探し”の流れは？コツ・ポイント〈12個〉

では、具体的には土地を探すときにどのような点に気をつければいいのでしょうか？

流れに沿ってコツやポイントを紹介します。

 

(1) 「希望・要望」を明確に

まずは、ご家族でどのような場所に住みたいかを明確に決めましょう。

• 駅から近い場所がいいのか
• 仕事場や学校からの交通アクセスは便利か
• 希望の学区はあるのか
• 病院からの距離は近い方がいいのか
• 自然が豊かな場所がいいのか
• 公園は近くにあった方がいいのか
• 閑静な住宅地がいいのか
• 少々不便でも広々とした土地がいいのか　…

これらのイメージが固まらないうちに闇雲に土地を探してもうまくいきません。

ご家庭によって重視するポイントは異なりますので、希望・要望に優先順位をつけることが重要です。

 

(2) 相場をリサーチする

ある程度住みたいエリアが定まったら、土地の相場を調べてみましょう。

ここで参考になるのが、国土交通省が運営している「土地総合情報システム・不動産取引価格情報検索」です。

地図検索ができるため、相場が知りたいエリアをピンポイントで調べられます。

指定した期間で実際に売買された土地・中古物件について、広さや価格などの詳細が確認できますので、こちらでまずはどのくらいで取引されているかを知りましょう。

また、実際にその土地に訪れて近隣の不動産会社などに相場を聞いてみるのもおすすめです。

 

(3) 予算を立てる

一般的に、無理のない返済ができるローンの上限金額は、「年収の5〜6倍」と言われています。

ですから、「（土地購入＋建設費用）- 自己資金 = 住宅ローン借入金」に収めておくと安心です

 

(4) 不動産会社を決める

土地・建物などの不動産情報は、国土交通大臣が指定した“指定流通機構”の運営しているREINS（レインズ）というシステムで共有されています。

ですから、“基本的には”不動産会社によって情報量に大差はないとされています。

（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズとは？）

しかし、不動産会社が売り出される土地・建物の情報を入手してから、システムに登録するまでには多少の期間猶予があるため、会社によっては未登録の“隠し球”情報を持っている可能性もあります。

購入したい土地にある地場不動産ですと、情報システムでは分からない土地の特性を知っていたり、速やかに見学をサポートしてくれたりしますので、おすすめです。

 

(5) 土地の候補を挙げる

不動産会社が決まったら、アドバイスを受けながら土地の候補を選びましょう。

ただし、エリアだけで検索すると場合によっては無数の候補が出てくるかもしれません。

その場合は、「角地（かどち）」と「中地（なかち）」で絞り込んでみましょう。

 

〈角地〉

土地の2方向に道路がある土地で、開放感があり駐車場の計画もしやすい点がメリットです。

また、人の目に触れやすいため防犯的にも有利と言えるでしょう。

ただし、交通量が多いと人の視線がより気になりますし、車の事故リスクも高まります。

また、一般的には広さの割に価格は高めです。

〈中地〉

 

(6) 土地の条件を確認する

用語解説でもお話しした通り、土地によっては法的な規定や建築条件などが付属している可能性があります。

いくら立地や面積が理想通りでも、条件次第では思うような住宅が建てられない可能性があります。

ただし、条件付きの土地は、同じ面積・場所でも安いことも少なくありません。

不動産会社は、何かしらの条件が付いていれば早い段階で告知してくれますので、それらを妥協できるかやコスパがいいかどうかを検討しましょう。

 

・建設会社だから分かる“買ってはいけない土地”の見分け方15のポイント

 

 

(7) 地質を調べる

住宅を建てる土地は、できるだけ強固な地盤を選ぶことが重要です。

昔、川や沼地であった場所は「軟弱地盤」と呼ばれ、水分を含んだ粘土や砂で形成されているかもしれません。

軟弱地盤ですと、地震の影響で沈下して、住宅が傾いてしまうリスクがあります。

調べる方法は簡単で、自治体が発行している「ハザードマップ」や「液状化危険度マップ」などを見れば、地盤沈下などのリスクをある程度見分けられます。

ただし、これらの資料だけを見て頭ごなしにその土地の地盤を判断してはいけません。

場合によっては、既に「地盤改良工事」を行い、軟弱地盤を補強している場合もあるからです。

補強済みであれば不動産情報へ記載されている可能性もありますので、必ず事前に確認しましょう。

(8) 現地確認は必須

土地の候補が決まったら、必ず現地へ出向いてください。

なぜなら、街の雰囲気や日照・通風などはその場に行かないと分からないからです。

できれば、時間帯や曜日を変えて複数回行ってみるのがおすすめ。

ご近所の様子なども事前に見ておけば、いざ住宅を建てて住み始めてから「こんなはずじゃなかった」ということになりません。

 

(9) ゴミ置き場・電柱・ガードレールを確認

土地を探す上で確認し忘れがちなのが、「ゴミ置き場」「電柱」「ガードレール」の位置です。

土地の前のゴミ置き場は、周辺住民の同意があれば移動できますが、ご自身も使うこととなるため、他の住宅にそれを押し付けるとあまり心象が良くありません。

住宅を建てる前から移動を検討しない方が良いでしょう。

電柱やガードレールは、人や車が出入りする上で邪魔になる場合、国や自治体へ相談すれば移動できます。

国道の場合は国土交通省・国道事務所、県道・都道であれば都道府県の道路管理課、市区町村道は市役所の道路課へ移動したい旨を相談しましょう。

ただし、移動する必要がないと判断された場合は工事許可が出ませんし、移動に伴う工事費用は、その土地の所有者に課せられます。

ですから、「なんとなく目障り」という理由では移動・撤去できませんので、土地探しの際には、前面道路に何が設置されているか事前に確認しましょう。

 

(10) 「土地先行融資」を選ぶ

土地購入費用と住宅建設費用をローンで支払う場合、土地購入から住宅建設まで期間が開くと、別々に決済しなくてはいけません。

建物部分が完成していない状況で利用できない住宅ローンもありますので注意してください。

土地を購入してから注文住宅の計画・施工をする場合は、「土地先行融資」のプランがある金融機関に相談することが大切です。

 

(11) 土地探しから住宅建設まで依頼できる会社を選ぶ

土地探し、住宅ローン相談、住宅の計画・施工までをそれぞれの会社へ相談するとなると、かなりの労力が必要です。

お仕事をしながらとなると、なかなか打ち合わせが出来ず計画が進まないことも少なくありません。

そこでおすすめなのが、土地探し・住宅ローン相談・住宅の計画施工の全てをまとめて相談できる会社を選ぶこと。

このような会社なら、不動産的知見と建築的知見を両方兼ね備えており、理想の住宅を実現しやすい土地探しをサポートしてもらえます。

また、総予算が把握しやすい点も大きなメリット。

費用に限りがある方は、ぜひ土地探しと住宅建設の両方を相談できる会社を選びましょう。

 

(12) “建売住宅”も視野に入れる

「マイホームは“注文住宅”一択！」そんな方も多いでしょう。

しかし、最近の建売住宅も、決して“安っぽい”訳ではありません。

プロが資産価値を踏まえて土地探し・住宅建設を行なっているため、将来的に売却を視野に入れている方にもおすすめです。

建売住宅の場合はその土地の売主が不動産会社自身なので、不動産仲介料を支払う必要がない点もメリット。

また、住宅ローンで土地・建物の費用を一本化できます。

コストを抑えて良質な住宅を手に入れた方は、建売住宅も合わせて検討してみることをおすすめします。

 

・建売住宅の寿命は？長持ちする家選びのポイント５つ
・建売住宅はやめたほうがいい？向かないタイプ５選と後悔しないためのチェックポイント
・建売住宅とは？メリット・デメリットと購入を迷った時の決断ポイント
・建売住宅と注文住宅でお悩みの方必見「建売住宅を買ってよかった」９つの理由

 

▶︎“ライズクリエーション”のおすすめ建売物件（完売物件含む）はこちらからご覧ください

 

 

“土地探し”の期間はどのくらいかかる？

新しい住宅に引っ越したい時期がある程度決まっている場合、気になるのが土地探しにかかる期間です。

求める条件によって難易度やかかる月日は変わりますが、大体3〜12ヶ月程度かけている方がほとんど。

そこから、さらに土地の契約・地盤調査・売買契約・住宅の計画および建設となると、さらに短くても1年程度の期間が必要となります。

ですから、希望・要望をしっかりまとめて、不動産会社のサポートを受けながらコツを押さえて進めることが重要です。

先ほども紹介した、土地探しから住宅建設までをまとめて相談できる会社なら、打ち合わせ期間を焦らずとも短縮できます。

ライフプランに合わせて、会社選びをすることも“マイホーム計画”を成功に導くために必要なポイントと言えるでしょう。

 

 

まとめ｜土地購入から住宅建設まで任せられる会社がおすすめ

注文住宅を建てる際にまず取り掛からなくてはいけないのが「土地探し」。

後悔のない土地を見つけるためには、コツを押さえながら手順を追って進めなくてはいけません。

そこでおすすめなのが、土地探しから住宅建設までまとめて相談できる会社を選ぶこと。

土地探しの段階から並行して住宅プランの検討を始められますし、トータル予算を踏まえた住まいづくりが可能です。

私たち“ライズクリエーション”は、茨城県南部と千葉県東部を中心に、数多くの建売住宅・注文住宅の建設実績がございます。

「住みやすい家にしたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

▶︎ 当社の施工事例はこちらからご覧ください

 

 

茨城県で“注文住宅建設”を検討している方は〈ライズクリエーション〉にご相談を

せっかくマイホームを買うなら、ずっと住み続けられる家を選びたいですよね。

私たち“ライズクリエーション”は、注文住宅も建売住宅も手がける建築会社です。

 

• 不動産売買の専門スタッフによる「土地探しのご相談」
• 資金デザインのプロによる「住宅ローン相談や資金計画のご提案」
• 家づくりの知識と経験豊富なプロの設計士による「ライフスタイルに沿った住宅プランニング」
• 熟練した現場管理スタッフや施工スタッフによる「住宅建設」

 

これら全てをワンストップで丸ごとお手伝いできる当社だからこそ、高品質の建売住宅をご提供できると自負しております。

茨城県で心から満足できる建売住宅を買いたい、スタイリッシュな注文住宅を建てたいという方は、ぜひお気軽にご相談ください。